Avere un terzo estraneo all'interno della propria abitazione, vuoi perché vi si sia introdotto in modo abusivo, o che sia "diventato" abusivo a seguito della scadenza o inesistenza del contratto originario, costituisce fonte ti grande frustrazione.
E' ben noto che l'azione per recuperare l'immobile sarà ben diversa a seconda se si tratti un inquilino moroso, o per il quale sia scaduto il contratto, ecco quindi lo sfratto, oppure ben piu' complessa è la situazione in cui manchi o sia ritenuto invalido il contratto, in tali casi sarà necessario esperire azioni di recupero del possesso.
Ancora piu' grave è la situazione in cui vi sia il "dubbio" sul titolo di proprietà, in tale caso infatti sarà necessario procedere con azioni di rivendicazione della proprietà.
Ecco quindi che avremo un azione di rivendicazione ove manchi il titolo, mentre si avrà un'azione di restituzione ove il titolo sia divenuto inefficace. L’azione di rivendicazione il proprietario ha lo scopo di ottenere il riconoscimento del proprio diritto di proprietà sull’immobile, mentre con l'azione di restituzione, il titolare vuole ri-ottenerne solo il possesso del bene.
Diverso è il regime delle prove da utilizzare, ed assai differente ne è la portata infatti nell'azione di rivendicazione è richiesta una prova assai gravosa ovvero la c.d. probatio diabolica, poiché il richiedente deve dare la prova dell’acquisto dell’immobile oggetto della controversia.
Mentre nell'azione di restituzione colui che agisce deve provare di aver consegnato il bene immobile in base a un contratto e quindi la successiva nullità o annullabilità, ovvero la scadenza dello stesso.
Ma al di là dell'azione esperita, quale è il danno che subisce il proprietario da una occupazione per così dire "abusiva"?
E così traendo le fila da una recentissima sentenza a sezioni unite della Cassazione possiamo dire che
“nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta”;
“nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato”;
“nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, quale quello che, in mancanza dell’occupazione, egli avrebbe concesso il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o che lo avrebbe venduto ad un prezzo più conveniente di quello di mercato”
Sfratto, Rivendicazione e Restituzione saranno quindi strade differenti per recuperare l'immobile, ognuna della quali potrà avere un collaterale richiesta economica a seconda se si tratti di canoni scaduti o di occupazione senza titolo.
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