Se si pone in vendita una casa o in generale un immobile con irregolarità anche lievi ma tali da rendere l’immobile difforme da quanto presente a livello catastale, ad esempio un bagno realizzato senza regolare CILA, si potrebbe incorrere in diversi rischi di natura legale, contrattuale ed economica.
Ecco i principali:
1. Problemi Legali e Contrattuali
• Dichiarazione Mendace nell’Atto di Vendita:
Durante la vendita, devi dichiarare che l’immobile è conforme alle normative urbanistiche e catastali. Se il bagno non è regolarizzato, tale dichiarazione sarebbe falsa, e l’acquirente potrebbe rivalersi su di te per danni.
• Annullamento della Vendita: L’acquirente potrebbe chiedere l’annullamento del contratto di compravendita o una riduzione del prezzo, sostenendo che l’immobile non è conforme a quanto dichiarato.
2. Responsabilità Civile
• Risarcimento Danni: Se l’acquirente scopre l’irregolarità dopo l’acquisto, potrebbe citarti per ottenere un risarcimento dei costi di sanatoria o di eventuali lavori necessari per rendere l’immobile conforme.
3. Impedimenti alla Vendita
• Notaio e Banca: Il notaio che redige l’atto di vendita potrebbe bloccare la transazione se scopre che l’immobile non è conforme. Inoltre, un potenziale acquirente che richiede un mutuo potrebbe non ottenerlo a causa dell’irregolarità.
Modiche immobiliari non autorizzate i rischi per la vendita
4. Difficoltà nella Valutazione dell’Immobile
• Perdita di Valore: Gli immobili con irregolarità edilizie sono generalmente svalutati, poiché l’acquirente sarà consapevole dei costi e dei rischi associati alla sanatoria.
5. Sanzioni da Parte del Comune
• L’acquirente o te, come venditore, potreste essere soggetti a controlli da parte del Comune. In caso di accertamento, potresti essere chiamato a sanare l’irregolarità pagando le sanzioni previste, esempio CILA in sanatoria (art 37 dpr 380/2001)
Cosa Fare per Evitare Problemi
• Sanatoria Prima della Vendita: Regolarizza il bagno prima di mettere l’immobile in vendita, presentando la documentazione necessaria al Comune (CILA in sanatoria o accertamento di conformità).
• Aggiornamento Catastale: Una volta sanato, aggiorna la planimetria catastale per garantire che l’immobile sia venduto in regola.
• Trasparenza con l’Acquirente: Se decidi di vendere senza sanare, informa l’acquirente dell’irregolarità e specifica nel contratto che l’immobile è venduto “nello stato di fatto”. Tuttavia, questo potrebbe scoraggiare i compratori.
Sanare l’abuso prima della vendita è la soluzione migliore per evitare rischi e garantire una transazione tranquilla e sicura.
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