È nota la disputa sulla qualificazione giuridica delle piscine e il formarsi di un orientamento giurisprudenziale non del tutto univoco.
La giurisprudenza ritiene condivisibile l’indirizzo giurisprudenziale secondo cui per distinguere tra la qualificazione della piscina quale nuova opera edilizia, ovvero invece quale pertinenza, non ci si debba affidare ad astratte affermazioni di principio, ma sia necessario esaminare, volta per volta, le specifiche caratteristiche e dimensioni delle opere in scrutinio.
Deve condividersi, in punto di diritto, quanto ritenuto dal Consiglio di Stato con la sentenza n. 6644 del 2019 secondo cui
“l'installazione di una piscina di non rilevanti dimensioni rientra nell'ambito delle pertinenze e non integra violazione né degli indici di copertura né degli standard, atteso che non aumenta il carico urbanistico della zona e che i vani per impianti tecnologici sono sempre e comunque consentiti (cfr. ad es. Consiglio di Stato, sez. V, 16/4/2014, n. 1951);
- in tale ottica, in linea generale una piscina realizzata in una proprietà privata a corredo esclusivo della stessa non possiede un'autonomia immobiliare, ma deve considerarsi quale pertinenza dell'immobile principale esistente, essendo destinata a servizio dello stesso”.
È facilmente accertabile se la piscina ricada o meno nell’unica proprietà privata e se alla stessa si acceda da un unico ingresso: con riferimento al caso di specie, comunque, la sussistenza di tali elementi di fatto (unicità della proprietà della piscina e del manufatto principale, nonché dell’accesso a essi) non è mai stata revocata in dubbio, neanche in sede procedimentale, sicché può considerarsi pacificamente assodata.
La piscina pertinenza o nuova opera dipende dal metro lineare
Resta dunque da considerare – al fine di ritenere integrati, nella loro interezza, gli elementi costitutivi della fattispecie descritta nella citata sentenza del Consiglio di Stato (ossia il carattere pertinenziale della piscina di cui qui trattasi) – come assumano rilievo dirimente le dimensioni della piscina: che, secondo un orientamento consolidato, risulterà di natura pertinenziale solo qualora esse possano considerarsi “non rilevanti”.
per essere considerata pertinenziale la piscina deve essere di “non rilevanti dimensioni” (meglio ancora, se di dimensioni contenute, o “piccole”).
La piscina pertinenza o nuova opera dipende dal metro lineare: E' stato osservato ai fini della valutazione della “rilevanza” delle misure delle piscine, la più appropriata unità di misura non sia il metro quadrato bensì il metro lineare ,ma tale criterio non è pienamente preciso, tenuto conto anche del fatto che le piscine (soprattutto quelle che pretendano di essere ritenute pertinenziali) non sempre hanno la forma di un quadrato o di un rettangolo
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La principale critica concettuale che sembra corretto riferire all’impostazione che assume la superficie totale (anziché la lunghezza massima) a parametro della “rilevanza” della grandezza di una piscina muove dalla preliminare considerazione che il carattere di pertinenzialità di una piscina va ancorato, essenzialmente, alla sua inidoneità al nuoto agonistico, preagonistico o anche solo amatoriale: ove una piscina, in ragione delle sue contenute dimensioni, sia del tutto priva di tale attitudine, essa non può svolgere altre funzioni che quelle di ornamento, o di commoditas, della cosa principale (di norma costituita da un’unità residenziale), in quanto ne migliora la godibilità estetica o anche climatica, ma restando comunque priva di un’autonoma sfruttabilità economico-sociale.
In altri termini, finché una piscina – in ragione delle sue contenute dimensioni – sia inadatta al nuoto, anche amatoriale, ma unicamente sia idonea a consentire all’utilizzatore della cosa principale di rinfrescarsi o di sguazzare con intento esclusivamente ludico.. ritiene il Collegio di Giustizia Siciliana che essa non ecceda la funzione pertinenziale (anche in senso urbanistico) rispetto alla costruzione principale.CdG 926/2024
Il Consiglio di Stato ha ritenuto che le caratteristiche appena accennate possano rinvenirsi solo in opere di dimensioni contenute; in particolare, ribadendo una costante giurisprudenza, esso ha puntualizzato che “il concetto di pertinenza urbanistica è più ristretto rispetto di quello civilistico ed è applicabile solo ad opere di modesta entità che risultino accessorie rispetto ad un’opera principale e non a quelle che, da un punto di vista delle dimensioni e della funzione, si connotino per una propria autonomia rispetto all’opera principale e non siano coessenziali alla stessa” (Cons., St., sez. VII, 25 giugno 2024, n. 5605).
In molte occasioni il Consiglio di Stato ha fatto ricorso alla misurazione lineare della larghezza e della lunghezza (id est: della superficie) per escludere la natura pertinenziale di una piscina: mentre “è stata qualificata, in particolare, come pertinenza urbanistica una piscina prefabbricata di dimensioni relativamente modeste in rapporto all’edificio a destinazione residenziale, sito in zona agricola (Cons. Stato, sez. V, 16.4.2014, n. 1951), invece Cons. Stato, sez. IV, 13 giugno 2023, n. 5807, ha qualificato quale nuovo volume una piscina di m. 4,20 x m. 8,70, fuori terra; e così pure Cons. Stato, sez. VI, 3 novembre 2022, n. 9646, che ha qualificato in termini di nuova costruzione una piscina in vetroresina di m. 6,30 x m. 3,30, richiamando l’orientamento secondo cui “in ogni località sottoposta a vincolo paesaggistico la realizzazione di una piscina vada qualificata come nuova costruzione che modifica irreversibilmente lo stato dei luoghi, sicché ‒ ferma restando la valutazione discrezionale dell'autorità paesaggistica sulla sua fattibilità, qualora vi sia soltanto un vincolo relativo – la relativa abusiva edificazione comporta la sanzione ordinaria, cioè ripristinatoria (cfr. (Cons Stato, Sez. VI, 3 giugno 2022, n. 4570)”.
In un altro caso si è trattato di una piscina avente “una superficie di circa 30 mq., prefabbricata, adagiata sul terrazzamento posto a quota – 6,80; il solarium a bordo vasca si collocherebbe, invece, a quota – 4,42, e quindi la piscina dovrebbe avere una altezza di circa 2,40 mt., come pure il muro che dovrebbe celarla. Si tratta, dunque, di un’opera edilizia di non modeste dimensioni e, per questo solo fatto, non qualificabile in termini di pertinenza urbanistica” (Cons., St., sez. VI, 16 ottobre 2024, n. 8290 ).
È, dunque, proprio per superare l’intrinseca soggettività – si potrebbe dire apoditticità – di tutte tali coordinate di giudizio che il Collegio Siciliano ha ritenuto di modificare il parametro valutativo, sostituendo alla misura della superficie espressa in metri quadrati con quella della lunghezza massima ovviamente espressa in metri lineari, perché solo tale unità di misura risulta intrinsecamente correlata all’attitudine natatoria dell’opera (anziché di mero ornamento o di accessorio rinfrescante o sollazzevole).
È doveroso precisare, tuttavia, che la lunghezza massima non andrà misurata su una sponda della piscina, bensì secondo la diagonale maggiore (per le strutture quadrate, rettangolari o trapezzoidali) o secondo il diametro massimo (per le strutture circolari, ellittiche, tondeggianti o, più in generale, per quelle di forma irregolare).
Possiamo concludere che con l'orientamento proposto dal Collegio di Giustizia la piscina quindi sarà pertinenziale ove - misurata in metri lineari anche orizzontali - NON consenta il nuoto agonistico o amatoriale ma abbia una finalità ornamentale e sia di modeste dimensioni rispetto all'edificio principale.Studio Legale Angelini Lucarelli
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