Pariamo oggi di due fattispecie frequenti nella prassi immobiliare, ma entrambe non prive di rischi. Stiamo parlando
- vendita dell'immobile privo di agibilità
- vendita dell'immobile per possesso.
Perché accomunare tali questioni apparentemente distanti? Perché su richiesta di un nostro lettore è apparso un chiaro collegamento, ovvero il ruolo del notaio.
Ecco infatti che oggi generalmente si riconosce validità alle vendite di immobili privi di agibilità, sebbene tale elemento corrobori il contratto di compravendita e conduce in sua assenza ad una causa di risoluzione contrattuale e richiesta risarcitoria.
E' stato infatti precisato che l'immobile privo di agibilità è commerciabile ma non abitabile, e pertanto l'acquirente deve essere perfettamente edotto delle caratteristiche del bene, e distinguere il caso in cui l'agibilità manchi perché non completata la pratica, dal fattore ben piu' severo della mancanza per impossibilità di ottenerla.
In assenza di patti contrari, l’obbligo di consegna dei documenti comprovanti l’agibilità grava in capo all’alienante, essendo tale requisito implicito in caso di silenzio delle parti sul punto, da ciò discende che, in assenza di agibilità, graverà in capo al venditore l’obbligo di attivarsi al fine di attivare la procedura volta al suo ottenimento.
Al riguardo, l’inserimento in atto di una clausola nella quale si afferma che “il bene è trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui si trova” non incide in alcun modo sugli obblighi in capo al venditore.
In base a quanto detto, risulta dunque evidente che l’assenza dell’agibilità incide sul corretto adempimento degli obblighi scaturenti dal contratto di vendita e non sulla validità del contratto stesso.
Non va confusa la problematica inerente l'agibilità dalla abusività per difformità totale del manufatto, da cui non potrà che derivare la nullità del contratto per illiceità della causa.
Prima parte venditrice, e quindi il Notaio quindi avranno obbligo di informare le parti sulla commerciabilità dell'immobile e sullo stato dello stesso.
Un immobile privo di agibilità quindi è commerciabile con le cautele sopra richiamate.
Diverso è il caso in cui invece si sia difronte ad una situazione in cui una particella o una parte dell'immobile non sono giuridicamente della parte alienante, per mancanza di documenti o per difetto della successione.
In tali casi, soprattutto ove la vendita non sia di grande rilevanza economica, era lecito aspettarsi l'avvio di una procedura giudiziaria di usucapione di durata sicuramente superiore ad un anno, o diversamente un usucapione con il meccanismo della mediazione, quindi tramite un accordo che poi andrà trascritto nei pubblici registri.
Oggi invece sta riprendendo quota la modalità della vendita per possesso, dopo che sia il Notariato, sia la Cassazione civile hanno sdoganato l'istituto, attribuendogli una certa utilità pratica, ed una relativa sicurezza, ove manchi un titolo di proprietà trascritto, e vi sia un venditore disposto a dichiararsene titolare, almeno del possesso.
La vendita per possesso, quindi costituisce una modalità operativa per sopperire ad alcune lacune delle "catene" di titolarità, ove manchi un passaggio, o ancor peggio ove la particella e/o il bene risulti di un terzo di difficile se non impossibile individuazione concreta, perché trasferito all'estero e/o deceduto da tempo.
La vendita per possesso quindi è un modo per trasferire la proprietà di un bene immobile ad un terzo da parte di chi non risulta effettivo proprietario di tale bene Registri Pubblici previa dichiarazione dinanzi al Notaio di esserne l'effettivo proprietario e di aver esercitato il possesso ai fini dell'usucapione.
Il terzo acquirente diventa così proprietario del bene e il Notaio provvede alla relativa trascrizione nei Pubblici Registri del passaggio di proprietà.
Tale passaggio sarà soggetto al termine decennale di impugnazione ove il reale proprietario, esista e venga quindi a conoscenza di un atto in suo danno.
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