Asta Immobiliare, l'acquisto dell'immobile è sempre a titolo derivato
Ci è stato chiesto di approfondire un tema delicato in cui ci si imbatte chi acquista un immobile all'asta, ovvero a seguito di una procedura esecutiva immobiliare.
Il punto sta nel fatto che il dante causa, ovvero il precedente proprietario non cede per libera volontà il bene come avverrebbe in caso di vendita bensì a seguito di una procedura esecutiva di carattere coercitivo, in quanto il bene gli viene spossessato a seguito di un pignoramento, quindi di un atto avviato da parte di chi è creditore a seguito dell'ottenimento di un titolo, ad esempio il mancato pagamento di un debito.
Ecco quindi che la Cassazione ha recentemente precisato che l'acquisto effettuato all'asta sebbene sia un acquisto che non prevede il consenso non puo' considerarsi acquisto a titolo originario, quale ad esempio l'usucapione, e quindi cio' comporta che vi possano essere dei collegamenti con il precedente proprietario almeno per quel che concerne le vicende processuali.
Ed infatti l'acquisto del bene sottoposto ad esecuzione forzata, da parte dell'aggiudicatario, pur essendo indipendente dalla volontà del precedente proprietario, e pur ricollegandosi ad un provvedimento del giudice dell'esecuzione, ha natura di acquisto a titolo derivativo, non originario, in quanto si traduce nella trasmissione dello stesso diritto del debitore esecutato,
con la conseguenza che, qualora, nel corso del giudizio promosso contro il proprietario di un immobile, il bene venga espropriato in esito ad esecuzione forzata, la sentenza che definisce quel giudizio deve ritenersi opponibile all'aggiudicatario, ai sensi dell'art 111, comma 4 c.p.c., in qualità di successore a titolo particolare nel diritto controverso, salva l'eventuale operatività delle limitazioni previste dagli artt. 2915 e 2919 c.c. (massima ufficiale Cass. Civi. 28037.2022)
E' solo il caso di ricordare che l'articolo 2915 prevede che
"Non hanno effetto in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori che intervengono nell'esecuzione gli atti che importano vincoli di indisponibilità, se non sono stati trascritti prima del pignoramento, quando hanno per oggetto beni immobili o beni mobili iscritti in pubblici registri e, negli altri casi, se non hanno data certa anteriore al pignoramento.
Non hanno del pari effetto in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori che intervengono nell'esecuzione gli atti e le domande per la cui efficacia rispetto ai terzi acquirenti la legge richiede la trascrizione se sono trascritti successivamente al pignoramento.
mentre l'articolo 2919 prevede che
La vendita forzata trasferisce all'acquirente i diritti che sulla cosa spettavano a colui che ha subìto l'espropriazione, salvi gli effetti del possesso di buona fede. Non sono però opponibili all'acquirente i diritti acquistati da terzi sulla cosa, se i diritti stessi non hanno effetto in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori intervenuti nell'esecuzione.
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