Acquisto di un immobile e pagamento dell'acconto e del prezzo in modo sicuro, come è possibile?
Oggi a seguito della riforma del 2017, legge 124 è sempre piu' in voga un meccanismo di pagamento del prezzo o della caparra, già noto in Francia ed UK che conferisce garanzie ulteriori alle parti, in particolare modo all'acquirente, e che pone il Notaio e l'uso del "registro valori" al centro della vicenda, vediamo il perché e come funziona.
Accade spesso che l'acquirente non voglia esporsi a rischi nel concedere somme a titolo di caparra proprio nelle mani del venditore prima che "sia sicuro" dell'esito positivo dell'affare.
La pratica Italiana infatti prevede il meccanismo della caparra confirmatoria, che prevede il pagamento di una somma - usualmente tra il 5% ed il 10% - nelle mani del venditore, che funge da garanzia della compravendita, con la "penale" della doppia restituzione da parte del venditore in caso di inadempienza di quest'ultimo.
La caparra si distingue in due figure differenti: la caparra confirmatoria e la caparra penitenziale. La prima ha lo scopo di garantire l’adempimento esatto del contratto, mentre la seconda è solo il corrispettivo per l’eventuale recesso unilaterale.
Meccanismo valido ma che a volte si scontra con la pratica di confondere la caparra quale acconto e quindi quale somma non confirmatoria bensì quale anticipo sull'intero prezzo da pagare, o ancor peggio con il meccanismo del deposito cauzionale, meccanismo che viene spesso utilizzato per altri contratti come la locazione o l'affitto ma che ha una funzione di carattere risarcitorio, un risarcimento anticipato per eventuali danni sulle cose, ad esempio un appartamento locato.
Va infatti precisato che mentre la caparra confirmatoria è soggetta al meccanismo della restituzione doppia, (art. 1385 codice civile) ovvero il venditore che l'ha ricevuta è tenuto a restituirla nel doppio se diviene inadempiente; La caparra penitenziale (art. 1386 codice civile) è invece il corrispettivo del diritto di recesso, nel senso che detta somma andrà persa ove chi l'ha versata eserciti il recesso entro una determinata data dall'affare che doveva concludere.
Il punto dolente di tale meccanismo consiste nel fatto che le somme, anche se di modesta entità sono già nel possesso e disponibilità della parte venditrice, con preoccupazione e frustrazione dell'acquirente che si sente esposto al rischio.
Quindi dopo tale premessa ecco il meccanismo proposto dalla riforma del 2017 legge 124.
Ove si voglia evitare di consegnare materialmente la caparra nelle mani del venditore e si desideri, quindi, una maggiore garanzia, anche, con l'ausilio di professionisti, è possibile inserire nel contratto preliminare di vendita, redatto da Avvocato o Notaio, un meccanismo che preveda il deposito fiduciario delle somme consegnate dall'acquirente e che sarebbero confluite nelle mani del venditore.
Il Deposito Fiduciario è quindi un deposito della somma acconto, o prezzo non al veditore ma la Notaio, il quale registrerà tali somme in apposito registro, chiamato Registro Somme e Valori.
Tale versamento nelle mani del Notaio avrà lo steso valore del versamento presso il venditore, e si potrà avere:
- versamento somme e valori, ad esempio somme o assegni a titolo di acconto o caparra.
- versamento dell'intero prezzo al Notaio.
Nel primo caso l'acconto sarà inserito in apposita clausola del contratto preliminare. Nel secondo caso invece il Notaio inserirà tale meccanismo nel rogito stesso e svincolerà le somme depositate in favore del venditore una volta completato l'atto.
Per procedere a tali formalità sarà necessaria però apposita richiesta, ed apposta menzione ai sensi del nuovo art. 63 della legge 147 2013, post riforma 2017, in relazione al registro somme e valori previsto dalla legge 22 gennaio 1934, n. 64;
Ove si tratti di transazione che preveda un bonifico, anche nell'ipotesi di compravendita estera, si potrà procedere solo ove sia stato redatto un preliminare di compravendita specifico, e registrato, in quanto trattandosi di somme destinate su conto corrente del notaio, ma separato da esso, è soggetto ai controlli dell'Agenzia delle Entrate, e cio' al fine di evitare attività elusive. Diverso il caso dell'uso di un assegno sia bancario che circolare, in tale caso infatti il "bene valore" sarà annotato sul registro da parte del notaio e non dovrebbe richiedere alcuna ulteriore registrazione.
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