Un matrimonio imposto dalla legge, ma niente sfratto!
Si susseguono dal Marzo 2020 le domande su quale sia la sorte dei contratti di locazione/affitto commerciale in Italia dopo l'imposizione normativa del Lockdown, e la difficile ripresa delle attività economiche da Maggio 2020.
Alle porte di un caldo autunno, con la paura di un nuovo Lockdown torna prepotentemente il quesito su cui giuristi ed operatori economici, nonché commercianti di tutta Italia si sono concentrati, ovvero
Cosa accade ai contratti di locazione in caso di morosità dovuta al Covid-19?
La risposta non è agevole ma sarà sintetica, nulla!
E' solo il caso di ricordare infatti che il decreto legge 18/2020, già convertito nella legge 27/2020 aveva previsto, “il rispetto delle misure di contenimento (Lockdown) di cui al presente decreto è sempre valutato ai fini dell'esclusione ai sensi e per gli effetti degli art. 1218 e 1223 c.c della responsabilità del debitore anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connessi ritardi o omessi pagamenti”
In poche parole il legislatore si è portato avanti nel dire che “i ritardi” e gli “omessi pagamenti” devono essere valutati con cautela in quanto il debitore potrebbe essere “incolpevole” dinanzi alla oggettiva impossibilità di operare, e quindi di pagare il dovuto alle scadenze.
Dall'altra parte era necessario però tutelare anche tutti i proprietari che avevano concesso in locazione i propri locali, ponendo legittimo affidamento all'incasso delle pigioni, magari collegate ad un finanziamento/mutuo da pagare alla Banca.
Ad oggi, settembre 2020, siamo arrivati ad un punto di incontro, tra le opposte posizioni, quella dell'inquilino e quella del proprietario del bene, secondo due autorevoli Tribunali Italiani, ovvero Catania e Venezia, la normativa “speciale” quella del lockdown, incide nella valutazione della gravità dell'inadempimento del conduttore (moroso) in relazione alla domanda di risoluzione avanzata dall'altra parte.
Tale domanda sarà valutata in separata sede, ma ciò non esclude che non può essere accolta la domanda di rilascio dell'immobile, tantoppiù ove il conduttore abbia dimostrato buona volontà di adempimento, ed abbia interesse alla prosecuzione del rapporto. (Catania Ordinanza 30 Luglio 2020).
Di avviso simile ma più nel dettaglio invece la posizione di Venezia, che nella ordinanza del 28 Luglio 2020 ha rigettato la richiesta di rilascio di immobile (ai sensi dell'art. 665 cpc) all'interno di un procedimento di sfratto per morosità in quanto la morosità si era conclamata nel periodo in cui il conduttore non ha potuto utilizzare (a pieno il locale) per la presenza delle restrizioni di legge.
Tale non utilizzo, o uso parziale non configura secondo il Tribunale di Venezia, una impossibilità assoluta, bensì parziale, dal momento che l’unità immobiliare è rimasta pur sempre nella disponibilità della conduttrice ed è stata utilizzata quantomeno con funzione di ricovero delle attrezzature e delle materie prime relative all’attività in quel caso di ristorazione;Pertanto appare, dunque, pertinente non tanto il richiamo all’art. 1463 c.c. ma piuttosto alla figura dell’impossibilità parziale temporanea, che giustifica nei contratti a prestazioni corrispettive o lariduzione della controprestazione o il recesso (cfr. artt. 1256, 1258 e 1464 c.c.);
Precisa quindi il Tribunale che sarà necessario rinviare al successivo giudizio di merito la rideterminazione del canone per il periodo di chiusura, vista la chiara volontà anche della conduttrice di proseguire il rapporto. Per questi motivi non è stata concessa nemmeno dal Tribunale meneghino l'ordinanza di rilascio.
Concludiamo quindi la disamina con una battuta, niente sfratto per Covid-19! (almeno per ora)
Scrivici per avere una valutazione della Tua problematica ed un aggiornamento sulle pronunce dai Tribunali Italiani.
Avv. Aldo Lucarelli
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