10 Consigli utili per affrontare un contratto edile di costruzione/ristrutturazione
I materiali, le responsabilità, le vicende burocratiche, quante insidie, Ma oggi però il Bonus 110 è realtà!
Con questo articolo cerchiamo di focalizzare i principali problemi pratici a cui si va incontro nel momento in cui ci si trova di fronte alla necessità di redigere un contratto per la costruzione o la ristrutturazione edile di una abitazione o per la realizzazione di un progetto.
La prima cosa a cui pensare è quella di stabilire i termini dell'accordo, il tempo per la realizzazione.
Avete mai pensato alla tela di penelope?
Il giorno veniva tessuta, e la sera disfatta, con il risultato che il termine finale non arrivava mai!
E bene per evitare brutte sorprese inserite sin da subito un termine di consegna, ma attenzione a non essere troppo esigenti, un termine troppo stretto porterà ad una sicura lotta, o nel caso peggiore ad una risoluzione per inadempimento.
1) Primo consiglio: inserite un termine di realizzazione comodo ma attenzione alla fine degli incentivi!
Il termine avrà due funzioni, la prima sarà quella di organizzare i lavori, la seconda sarà quella di delimitare il perimetro entro cui il progetto dovrà essere terminato!
Il Superbonus è un’agevolazione prevista dal Decreto Rilancio che eleva al 110% l’aliquota di detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022, per specifici interventi in ambito di efficienza energetica, di interventi antisismici, di installazione di impianti fotovoltaici o delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici. Ulteriori sei mesi di tempo (31 dicembre 2022) per le spese sostenute per lavori condominiali o realizzati sulle parti comuni di edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche se, al 30 giugno 2022, è stato realizzato almeno il 60% dell’intervento complessivo
2) Secondo consiglio: individuate attentamente il vostro desiderio, cosa volete ottenere dal contratto.
Anche se appare paradossale, l'errore più comune nella redazione di un contratto è quello della corretta individuazione del suo oggetto, del suo scopo, di quello che materialmente è il traguardo finale.
Sia esso un recinto, una abitazione, una istallazione, una ristrutturazione, il contratto dovrà correttamente individuare quale sia l'oggetto, e chiarire sin da subito cosa sia escluso.
E' usuale infatti trovarsi difronte a contratti che recitano la clausola “chiavi in mano”, “pronto all'uso”, e bene in tali situazioni anche i piccoli accorgimenti o accessori devono ritenersi “inclusi” nel contratto senza che siano autonomamente individuati, cosa differente invece ove l'oggetto sia la “costruzione di un edificio” o la realizzazione di un opera, in questi casi solo gli elementi strutturali saranno compresi mentre gli accessori, gli arredi e quant'altro non funzionale all'oggetto principale, dovrà essere specificatamente accordato, con il calcolo dei relativi ulteriori costi.
Il Superbonus si applica agli interventi effettuati da:
condomìni
persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni, che possiedono o detengono l'immobile oggetto dell'intervento
persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni, proprietari (o comproprietari con altre persone fisiche) di edifici costituiti da 2 a 4 unità immobiliari distintamente accatastate
Istituti autonomi case popolari (Iacp) comunque denominati o altri enti che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di "in house providing". Per tali soggetti, l’agevolazione riguarda le spese sostenute entro il 30 giugno 2023, se alla data del 31 dicembre 2022, siano stati effettuati lavori per almeno il 60% dell’intervento complessivo
cooperative di abitazione a proprietà indivisa
Onlus, associazioni di volontariato e associazioni di promozione sociale
associazioni e società sportive dilettantistiche, limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.
I soggetti Ires rientrano tra i beneficiari nella sola ipotesi di partecipazione alle spese per interventi trainanti effettuati sulle parti comuni in edifici condominiali.
3) Terzo Consiglio: Indicazione del costo finale e della tassazione.
Individuate con attenzione il costo complessivo, e la tassazione applicabile. A volte nel contratto è indicata solo la somma senza l'indicazione della tassazione applicabile 4/10/22 %, a seconda se si tratti di una prima casa, di un opera di ristrutturazione ad aliquota agevolata, o di una aliquota normale.
La tassazione spesso non è calcolata nei preventivi, oppure non è indicata nell'ammontare di un finanziamento, con il rischio di trovarsi esposti a variazioni di costo indipendenti dall'impresa e dovuti solo alla differenza tra quanto conteggiato senza tassazione rispetto al costo finito a carico dell'utente. Quindi fatevi indicare con precisione l'aliquota fiscale del progetto, e dei materiali e quindi il costo finale effettivo da sostenere al netto di eventuali sconti.
Interventi principali o trainanti
Il Superbonus spetta in caso di:
interventi di isolamento termico sugli involucri
sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale sulle parti comuni
sostituzione di impianti di climatizzazione invernale sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari di edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti
interventi antisismici: la detrazione già prevista dal Sismabonus è elevata al 110% per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021.
Interventi aggiuntivi o trainati
Oltre agli interventi trainanti sopra elencati, rientrano nel Superbonus anche le spese per interventi eseguiti insieme ad almeno uno degli interventi principali di isolamento termico, di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale o di riduzione del rischio sismico. Si tratta di
interventi di efficientamento energetico
installazione di impianti solari fotovoltaici
infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici
interventi di eliminazione delle barriere architettoniche (16-bis, lettera e) del TUIR).
4) Consiglio: Modalità e tempi di pagamento.
Il pagamento del vostro progetto rappresenterà il punto nevralgico della scelta da un progetto ad un altro, e nella scelta di un materiale rispetto ad un altro. La modalità di pagamento ed i tempi dello stesso saranno l'anima principale che determinerà la scelta del contraente. Fate quindi attenzione ai tempi del pagamento. Sarà possibile un pagamento dilazionato a giorni, oppure suddiviso a SAL o stati di avanzamento lavori. Immaginate infatti che l'oggetto del vostro contratto sia la costruzione di una abitazione, e quindi l'impresa vi chiederà delle somme a chiusura di fasi di avanzamento, come ad esempio al termine della progettazione, o alla realizzazione della struttura portante, o ancora alla posa in opera degli impianti. La modalità di pagamento ed i relativi termini, a volte molto dilazionati tra loro, costituiranno un elemento dirimente nella stesura del vostro contratto.
5) Pagamento – Finanziamento - Banca- Bonus
E' altresì possibile che il vostro contratto sia finanziato da una banca o da un intermediario. E bene attenzione al tasso applicato, anche se in questo periodo storico i tassi sono ai minimi storici. Molto più complesso invece è la tempistica del finanziamento richiesto. Dopo aver avuto l'approvazione del finanziamento sarà necessario conoscere in anticipo quali siano i tempi di erogazione della banca per evitare di dover anticipare somme all'impresa che abbia iniziato i lavori. Ecco quindi che tornando al punto 1 di questo articolo, è necessario che i termini concessi all'impresa per i lavori siano allineati a quelli che la Banca vi ha indicato per l'erogazione del finanziamento relativo all''opera.
Ancora più delicato è il problema relativo ai BONUS (Ristrutturazione/Sisma/Termico/Eco etc). In tal caso sarà necessario prima di procedere, aver valutato con il progettista unitamente ad un commercialista, l'impatto dei bonus e degli sgravi fiscali sui costi dell'impresa.
E' anche possibile interpellare una Banca per verificare la possibilità di farsi anticipare il valore del Bonus da girare all'impresa al fine di abbattere i costi di costruzione.
6) Vantaggi dell'Ecobonus,
La detrazione è riconosciuta nella misura del 110%, da ripartire tra gli aventi diritto in 5 quote annuali di pari importo e per le spese sostenute nel 2022 in 4 quote annuali di pari importo, entro i limiti di capienza dell’imposta annua derivante dalla dichiarazione dei redditi.
In alternativa alla fruizione diretta della detrazione, è possibile optare per un contributo anticipato sotto forma di sconto praticato dai fornitori dei beni o servizi (sconto in fattura) o per la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante.
La cessione può essere disposta in favore:
dei fornitori dei beni e dei servizi necessari alla realizzazione degli interventi
di altri soggetti (persone fisiche, anche esercenti attività di lavoro autonomo o d’impresa, società ed enti)
di istituti di credito e intermediari finanziari.
I soggetti che ricevono il credito hanno, a loro volta, la facoltà di cessione.
Questa possibilità riguarda anche gli interventi - di recupero del patrimonio edilizio (lettere a), b e h) dell'articolo 16-bis del TUIR) - di recupero o restauro della facciata degli edifici esistenti (cd. bonus facciate, Art. 1, commi 219 e 220, della legge 27 dicembre 2019, n. 160) - per l'installazione di colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici (Art. 16-ter del decreto legge n. 63 del 2013).
Per esercitare l’opzione, oltre agli adempimenti ordinariamente previsti per ottenere le detrazioni, il contribuente deve acquisire anche
il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione, rilasciato dagli intermediari abilitati alla trasmissione telematica delle dichiarazioni (dottori commercialisti, ragionieri, periti commerciali e consulenti del lavoro) e dai CAF
l’asseverazione tecnica relativa agli interventi di efficienza energetica e di riduzione del rischio sismico, che certifichi il rispetto dei requisiti tecnici necessari ai fini delle agevolazioni fiscali e la congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati.
7) Materiali e Detrazione - art. 121 del Decreto Rilancio (D.L. 34/2020)
Nella scelta dei materiali fissate i prezzi del catalogo al tempo della consegna. Sovente potete imbattervi in fluttuazioni dei prezzi dovuti alla eccessiva domanda in un particolare periodo dell'anno. E' opportuno quindi che al momento della scelta il prezzo sia perfettamente individuato e conteggiato, con la specificazione che non sono ammesse variazioni di prezzo dall'ordine alla consegna. State molto attenti anche in questa fase ai termini di consegna, ed alle modalità della stessa. I termini di consegna condizioneranno sia il tempo del progetto che la spesa per l'impresa, avere un ' idea chiara sull'arrivo dei materiali o sulla disponibilità/reperibilità vi aiuterà a non avere soprese.
Le alternative concesse dal decreto ai fini della detrazione.
L’art. 121 del Decreto Rilancio è stato previsto che i soggetti che sostengono le spese per gli interventi edilizi che accedono a determinate detrazioni fiscali, possano scegliere di optare alternativamente:
per uno sconto in fattura da parte dei fornitori;
per la cessione del credito maturato ad altri soggetti, comprese Banche.
I crediti di imposta possono essere utilizzati anche in compensazione con le rate residue di detrazioni precedenti ma non usufruite.
8) Progettazione
Rivolgetevi ad un professionista esperto. La corretta progettazione è infatti elemento principale per non avere intoppi durate la realizzazione. La progettazione richiede tempistiche che variano da Comune a Comune, informatevi prima di iniziare ed affidate la supervisione del contratto ad un Direttore dei lavori esperto.
9) Penali e Doppio Contratto
Inserite delle penali per i ritardi e per le omissioni da parte delle imprese. Le penali dovranno prevedere un pagamento – congruo – ove non vengano raggiunti gli obiettivi che vi state prefissando. Si possono prevedere penali per i giorni di ritardo o per piccole variazioni dell'opera.
Sta prendendo piede il meccanismo del doppio contratto, è il caso di Tizio che vende la stessa abitazione con due formule differenti, ad esempio con lo sconto Ecobonus e senza sconto Ecobonus, applicando nel primo caso il meccanismo dello sconto in fattura e nel secondo caso senza detto sconto. Tale prassi nasce dal timore che l'immobile non sia "pronto" alla data di scadenza delle detrazioni.
Il doppio contratto non vi tutela da una diatriba sul costo, in quanto si tratta sempre di una sola transazione, e quindi di un unico accordo che avrà alla base una condizione sospensiva, o risolutiva.
L'unica ipotesi in cui a mio parere possa valere il doppio contratto, è il caso in cui venga stipulato un terzo accordo "quadro" in cui si ci si accorda sul meccanismo del doppio contratto o della opzione sul costo.
Dovrebbe essere inserita anche una clausola che preveda l'esclusione di un eventuale arricchimento ingiustificato da parte della ditta o del consumatore che abbia usufruito in parte delle detrazioni, o un meccanismo di ricalco del costo/prezzo al termine dei lavori nell'ipotesi in cui tali lavori non fossero completati alla data di scadenza delle detrazioni.
10) Assicurazione e Tutela Legale e Responsabilità
Contraete un'assicurazione contro i rischi del cantiere, o del committente, e dormirete sogni tranquilli.
Fatevi assistere da un legale per la realizzazione degli accordi con l' imprese o con la Banca e mettetevi al riparo da ogni imprevisto!
Delicato tema riguarda infine le responsabilità previste per la fattibilità di un progetto con il beneficio dell'eco bonus.
Il Decreto Rilancio prevede sia l'applicazione delle sanzioni penali ove il fatto costituisca reato, per i soggetti che rilasciano attestazioni e asseverazioni infedeli oltre che una sanzione amministrativa da euro 2.000 a euro 15.000 per ciascuna attestazione o asseverazione infedele resa.
E' previsto poi l'obbligo per l'asseveratore di una polizza di assicurazione della responsabilità civile, con massimale al fine di garantire ai propri clienti e al bilancio dello Stato il risarcimento dei danni eventualmente provocati dall'attività prestata Ma attenzione che la non veridicità delle attestazioni o asseverazioni comporta la decadenza dal
beneficio.
Va inoltre precisato che fornitori ed i soggetti cessionari rispondono solo per l'eventuale utilizzo del credito d'imposta in modo irregolare o in misura maggiore rispetto al credito d'imposta ricevuto. L'Agenzia delle entrate nell'ambito dell'ordinaria attività di controllo procede, in base a criteri selettivi e tenendo anche conto della capacità operativa degli uffici, alla verifica documentale della sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione d'imposta.
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